Этот вопрос должен быть предусмотрен еще на этапе подписания договора купли-продажи. В нем должно быть оговорено, в какие сроки бывшие хозяева должны выписаться и освободить квартиру. Обычно, сделать это они обязаны после получения вами свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру. Процедура освобождения жилой площади предусматривает снятие с регистрационного учета и вывоз принадлежащих бывшим хозяевам вещей и мебели.

Если обратиться к букве закона, в ст.457 Гражданского кодекса РФ говорится, что проданный товар, которым является и квартира, должен быть передан в пользование покупателю в срок, оговоренный в договоре. В том случае, когда по какой-либо причине вы этот срок в договоре не указали, в соответствии со ст. 314 ГК он определяется, как «разумный».

Сколько можно еще находиться в квартире, чтобы этот срок считался «разумным» точно нигде не оговорено, но исходя из практики, он не должен превышать 1 месяц. Однако нигде не прописано, с какого момента следует начинать отсчет: после подписания договора, передачи денег или с даты, которая стоит на вашем свидетельстве о собственности на квартиру.

Документом, подтверждающим юридическое освобождение квартиры, является справка с нового места жительства (регистрации) или паспорт со штампом о выписке из квартиры.

Вот почему очень важно предусмотреть и указать срок, в который квартира будет полностью освобождена, еще в договоре, если вы не хотите, чтобы упомянутый «разумный» срок определялся в судебном порядке. В том случае, когда хозяева не покинули квартиру через месяц, вы имеете все основания обратиться в суд с иском о их выселении.

Как прописать в договоре условия и сроки выселения прежних хозяев

Вы можете включить в текст договора купли-продажи такой пункт: «Продавец обязуется полностью освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в срок до 1 января 2014 года», но можно привязать выселение и к моменту, когда договор будет подписан обеими сторонами. В этом случае, в нем должна быть фраза, что «продавец обязан сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своих вещей в течение трех недель с момента подписания данного договора».

Оговорив условие окончательного расчета только после освобождения квартиры, вы можете дополнить его штрафными санкциями за каждые сутки просрочки.

Вы можете подстраховаться и внести в договор условие, что часть суммы за квартиру, например, 10% от ее стоимости, будет храниться в отдельной банковской ячейке и продавец получит этот остаток только после того, как снимется с паспортного учета и вывезет свои вещи из квартиры.

Совет 2: Насколько серьезен закон о проживании без прописки больше 90 дней

Закон, в котором устанавливается запрет на проживание без прописки в течение срока, превышающего 90 дней, является достаточно серьезным, поскольку за его нарушение установлена административная ответственность. Однако большинство случаев такого проживания не являются правонарушением, поскольку попадают под одно из многочисленных исключений.

Обязанность граждан регистрироваться по месту пребывание в том случае, если в указанном месте планируется постоянное проживание в течение периода, превышающего девяносто дней, установлена законом РФ № 5242-1. Соблюдение данного правила является личным делом каждого гражданина, однако при его нарушении возможно назначение административного наказания. Именно поэтому рекомендуется относиться к данному закону серьезно, а также внимательно изучить перечень исключений, при которых привлечение к ответственности исключается. При этом соответствующее правило не является ограничением свободы передвижения по территории страны, поскольку устанавливает лишь дополнительное условие, упрощающее жизнедеятельность самого гражданина.

Какая ответственность установлена за нарушение срока регистрации?

Если гражданин проживает в месте пребывания более 90 дней, не зарегистрировался по данному адресу в установленном порядке штраф в диапазоне от двух до трех тысяч рублей. При этом собственника и нанимателя жилого помещения (при наличии арендных отношений) могут привлечь к повышенной ответственности в виде штрафа в 2-5 тысяч рублей. Если подобное нарушение допущено организацией, то сумма административного штрафа увеличивается и может составить от двухсот пятидесяти до семисот пятидесяти тысяч рублей. Следует учитывать, что повышенные размеры административных штрафов для всех категорий нарушителей установлены в том случае, если обозначенный проступок допущен ими на территории Москвы или Санкт-Петербурга.

В каком случае последует освобождение от ответственности?

Законом также предусмотрен ряд случаев, при которых нарушители данного правила освобождаются от ответственности в виде штрафа. Так, если виновное лицо допустило подобное нарушение, но при этом имеет регистрацию на территории того же субъекта РФ, то назначение штрафа исключается. Для Москвы и Санкт-Петербурга данное основание для освобождения от ответственности расширено, поскольку нарушители не привлекаются даже при наличии регистрации на территории Московской или Ленинградской областей. Другим основанием для освобождения от ответственности является наличие родственных отношений с собственником или нанимателем того помещения, в котором осуществляется проживание (учитываются только близкие родственники). При этом собственник или наниматель должен иметь регистрацию в этом помещении или постоянно проживать совместно с указанными родственниками по данному адресу.

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону - срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок - условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

Справка

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:

• 1. Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
• 2. Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».

Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

Четыре способа освобождения квартиры

Идеальный . В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.

Популярный . Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.

Альтернативный . Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.

Конфликтный . Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.

…Продавец получил почти все деньги - 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.

…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.

На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где - ссылки на законы, где - дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.

На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Снятие с регистрационного учета

Этот этап можно пройти двумя способами:

Обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.

Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.

«К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенности, - сетует директор АН «Вариант Плюс» Елена Калачева. - В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас - нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление».

Как это делается?

Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг

Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета - платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

Приемка квартиры

По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.

Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.

Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

Из опыта профессионалов

Елена Калачева, директор АН «Вариант Плюс»:

Еще при заключении основного договора в нем устанавливаются сроки выписки и освобождения недвижимости: например, в месячный срок. Однако на практике этот срок соблюдают не все. Агентства недвижимости стараются стимулировать продавца, чтобы он выполнил обязательства. Однако в их распоряжении только уговоры, потому что риэлтеры не могут выполнить условия договора за клиента.

Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» - «Теплицу покрою».

Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет. Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются. Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.

По договору купли-продажи продавец должен передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на момент продажи. Но это общая фраза. А подробно такие моменты оговариваются либо в предварительном договоре, либо оформляются отдельным актом, и в суде этот документ может считаться доказательством того, что продавец не выполнил свои обязательства».

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-риэлти»:

Статистика говорит: когда человек берется переводить лицевой счет сам, в 65% случаев он дело до конца не доводит. Как 30 лет назад горгаз выписывал квитанции на Иванова Ивана Ивановича, так и продолжает, хотя владельцы квартиры могли смениться несколько раз. А у нас работа заканчивается, когда клиенту переданы ключи от квартиры, когда он прописывается, когда ясно, с какого числа человек платит по лицевым счетам, когда сверяются показания счетчиков до последней циферки.

Елена Шевцова

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает. Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели. Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

Ответ юриста:

Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457 ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.

Другой немаловажный вопрос - с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.

Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента. Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе - закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме. Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом. Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок. Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.

Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность - снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.

В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:

• оформить иск в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ;
• приложить к нему документы, подтверждающие возникновение права на квартиру;
• изложить ваши требования к продавцу об освобождении квартиры.

Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:

• компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
• оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
• неустойку за пользование чужими денежными средствами;
• компенсацию морального вреда.

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости» :

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику...

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м...

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая... Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу...

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет...

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь...

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа...

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Другие темы вопросов и ответов:

Вот и все! Квартира выбрана, договор подписан, документы на регистрацию отданы, деньги перечислены. Осталось всего ничего - въехать в новенькую квартиру и отпраздновать новоселье. Но кто вам сказал, что прежние владельцы квартиру освободили? А вы уверены, что за ними не осталось долгов по коммунальным услугам?

Некоторые агенты и даже фирмы считают, что сделка заканчивается после регистрации в управлении Росреестра. Тогда они получают свои комиссионные и со спокойной совестью начинают новую сделку. Но клиент-то уверен (и он прав), что точка в сделке будет поставлена только тогда, когда он получит ключи от квартиры и сможет туда въехать.

Возможные проблемы последнего этапа продажи (покупки) квартиры комментирует Сергей Сорочан, менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Монолит».

Справка

После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со Свидетельством о государственной регистрации прав предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета);
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.

Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

О финише думают на старте

Когда покупатель ищет квартиру, он учитывает несколько факторов: местоположение, цена, площадь... Но есть еще один немаловажный момент - условие продажи недвижимости. Это условие надо обязательно уточнять. Какой смысл брать квартиру, если вам нужно въехать через неделю, а хозяева смогут освободить площадь только через полгода? Если квартира очень хороша и стоит недорого, то условием продажи может быть отсрочка выезда. Вы можете согласиться, чтобы люди пожили там еще какое-то время. В этом случае с ними либо заключается договор найма, либо прежние жильцы оплачивают коммунальные платежи, либо они делают скидку при покупке квартиры… Все эти тонкости нужно оговаривать на этапе выбора квартиры. Естественно, с риэлтором, поскольку он знает условия продажи своей недвижимости. Если продавца и покупателя представляют разные агентства, то на этом этапе контрагенты обговаривают детали сделки между собой и фиксируют в договоре РЕАЛЬНЫЕ сроки.

В профессионально грамотных агентствах в сделке ставится точка, когда человек уже вселился в квартиру. Но если вы работаете с маклером или занимаетесь куплей-продажей сами, то доводить сделку до логического конца придется вам лично. В правильно работающем агентстве комиссионные можно получить только после полного завершения сделки. Таким образом, если агент схалтурил, то у руководства есть способы воздействия на него. Если посредник - «свободный художник», то, после того как отдадите деньги, вы рискуете больше его не увидеть. Будете звонить - он может сказать, что заболел, может не брать трубку, может сменить номер телефона.

Если вы все же работаете с маклером - тогда еще на этапе выбора квартиры стоит оговорить, когда вы ему готовы отдать комиссионные: «Сейчас отдам столько, а когда выселятся - еще столько же».

Сроки освобождения квартиры

По срокам освобождения квартиры есть несколько вариантов.

Первый. Квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы».

Второй вариант, более распространенный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через неделю-другую, либо к моменту регистрации, либо несколько позже.
Третий - самый сложный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал нам, купил у другого человека, тот еще у кого-то… При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть, когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили одну квартиру, через неделю - другую, еще через неделю - третью и так далее.

Момент освобождения квартиры очень тонкий и очень нервный. Если все сделки цепочки проходят в одном агентстве, согласовать действия легче.

Распространенные ошибки:

После меня хоть трава не расти. Когда опытные агенты собирают цепочку, они четко согласовывают действия, и одним из условий проведения сделки и проведения расчетов ставится освобождение квартиры. В некоторых агентствах считают: я свое освободил - остальное меня не интересует. Подход неправильный, нерациональный. Нужно уважать участников всей цепочки, а, следовательно, согласовывать освобождение от самой первой до самой последней квартиры.

Русский фактор. «Когда освобожу квартиру? Давайте напишем на всякий случай две недели, но реально вывезу вещи через неделю». Если нашему человеку дать 14 дней на сборы, он на 13-й начнет собирать вещи, а выедет в лучшем случае на 15-й. Дашь 30 дней - все опять будет перенесено на последний день. Для оправдания найдется куча причин: «Ой, извините, не успеваю, машина сломалась, на работе аврал». Практика показывает: что прописано в договоре, то и будет исполняться.

Согласование сроков переезда и освобождения квартиры - это очень кропотливый труд. Иногда борьба идет за каждый день. Для начала необходимо собрать всех участников цепочки в одном месте и всем объяснить значимость предстоящего шага. Тщательно выбирается день вывоза вещей. Хозяин предлагает: «А давайте-ка 22-го…». Риэлтор открывает календарь - это среда. С трудом верится, что люди будут переезжать в среду. Скорее всего, позвонят и скажут: «Вы знаете, мы работаем, нас не отпускают. Давайте перенесем на выходные». В результате освобождение сдвинется у всех, и могут возникнуть конфликтные ситуации. Потому опытный риэлтор к организации подходит четко: «Семен Павлович, вы как работаете? Марья Петровна, вы как работаете?» И каждому заглянет в глаза: «Согласны?» - «Согласен». - «Тогда давайте это запишем в договор». Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки - 200 рублей (или 1000 рублей)». Чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три.

Снятие с регистрационного учета

Выписка. Реальный случай: «Сотрудники паспортного стола отказались выписать меня из квартиры, сказав что для этого нужна «форма-6» из того города, куда я собираюсь уехать. Как можно получить эту «форму-6»? Сделка срывается». Загвоздка в том, что все ЖЭКи работают по-разному. Где-то выписывают по требованию владельца (так и должно быть), а где-то говорят: «Покажите основание, на каком я должна вас выписать, покажите договор купли-продажи, покажите, что зарегистрированы». Есть сотрудники ЖЭКов, которые забывают, что они ведут учет, а не контроль. А это разные вещи. Поэтому заранее нужно сходить и узнать правила. Если в вашем ЖЭКе выписывают только после продажи, значит, это должно быть указано в договоре. И человеку придется потрудиться, самому побегать по ЖЭКам, поскольку там разговаривают только с собственником, а не с риэлтором.

Оплата коммунальных услуг. Бывает, что новому собственнику приходится платить не только за себя, но и за старых хозяев. Естественно, возникает конфликт. Он обращается к прежним владельцам: «Раз вы еще прописаны и на вас приходят счета - платите денежки». А они: «Квартира уже не наша. Это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, если до сделки вы все «узкие места» обговорили и записали ход действий, то это будет выполняться. Если забыли, то ситуация чревата разочарованиями.

Приемка квартиры

Состояние квартиры. Бывают случаи, когда покупатель приходит принимать квартиру и говорит: «Такая мне не нужна, я вообще не это покупал». На просмотре клиент видел нечто фантастическое. К примеру, в квартире жил художник, покупателю понравился дизайн, картины на стенах. Однако, в пустом помещении его ждало разочарование: дыры от шурупов создавали ощущение, будто стены расстреляли из автомата. Одно дело, если хозяева просто сняли картины. Но… увозят двери, сдирают линолеум, ламинат, обрезают телевизионный кабель, выдирают розетки и ставят вместо них те, что лет десять лежали на даче. Сергей Сорочан вспоминает случай, когда бывшие владельцы, снимая люстру, под самый потолок обрезали провода. И как-то не подумали о том, что покупателям придется теперь менять проводку - а это влетит в копеечку.

Встроенная мебель. Хозяин говорил при показе, что сама квартира стоит столько-то, а мебель - еще 200 тысяч. «Нужна?» - «Нет, забирайте», - отвечает покупатель. Приходит принимать квартиру - шок: взломанные полы, зияющие дыры в стенах. Есть квартиры, где мебель действительно стоит оставить, где кухонный гарнитур, сделанный на заказ, является практически неотъемлемой частью кухни. Если покупаете квартиру с мебелью, то до подписания договора купли-продажи необходимо составить дополнительный предпродажный акт. В нем надо подробно описать, что на момент приобретения в помещении стоит такая-то мебель, стиральная машина такой-то фирмы за таким-то номером, светильники такой-то фирмы. Можно сделать фотографии.

С другой стороны, нужно понимать: если приобретаете квартиру, вас не могут заставить купить кухню за 200 тысяч, даже если она реально столько стоит. Хозяин и сам осознает, что продать ее будет проблематично, поэтому лучше реально получить какие-то компенсационные деньги.

Техника. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне. Если не договорились, не удивляйтесь, что вместо Indezit стоит древняя «ушастая» плита, а рядом на двух гвоздях висит эмалированная раковина с соседней помойки.

Сантехнику снимать порой трудоемко, а смесители перед съездом меняют. Подойдешь проверить, идет ли вода, и можно остаться со смесителем в руках.

Акт сдачи-приемки. Есть одна проблема: по законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Правильно поступают те, кто на момент реальной передачи квартиры дополнительно подписывает реальный акт приемки. В нем оговаривается: «квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи - два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.

Если продажа чистая, то существует практика удержания части денег (от 5 до 50 тысяч) до передачи квартиры. Обычно это помогает удержать продавца от шальных мыслей.

Такие тонкости опытный риэлтор знает и оговаривает в самом начале сделки. Ведь, чтобы поставить точку, о ней нужно думать в начале пути или хотя бы в середине.

В тему

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»:

У каждой сделки есть свои этапы. Есть мнение, что заключительный этап - регистрация и освобождение квартиры - менее важен. Но опыт показывает, что это не так.
Этот этап может принести много проблем, если подойти к нему непрофессионально. Давайте поясним, что включает в себя заключительный этап сделки и сделаем вывод, почему же он так важен? Закрытие сделки - это организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости, прием/передача комплектов ключей, подписание акта приема-передачи, сбор документов, подтверждающих отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д. А также контроль за организацией закрытия лицевых счетов и снятие с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно всех условий договора купли-продажи объекта недвижимости и подписание акта об исполнении обязательств по договору об оказании услуг между клиентом и агентством недвижимости. Именно так работают сертифицированные агентства недвижимости - члены РГР и НГСР.

Во многих агентствах клиенты имеют возможность определять объем получаемых услуг, и, в зависимости от этого, заключительный этап сделки могут проводить самостоятельно. Но, столкнувшись с реалиями, возвращаются в агентство и с большим удовольствием оплачивают и поручают эту часть очень важной работы профессионалам.

Физическое освобождение квартиры. Мелочь или важная часть сделки купли-продажи?

Многие люди продающие или покупающие квартиру не подозревают, что передача квартиры после сделки от продавца к покупателю или физическое освобождение, один из важных этапов сделки. Основная масса людей не придают этому большое значение. И надеются на авось, что всё пройдёт само собой. Часто риэлторская работа заканчивается на выдаче свидетельства о регистрации в регистрационной палате. А дальше — куда кривая выведет.
Недавно моя коллега Света проводила непростую сделку. Она представляла интересы покупателя, очень беспокойного и суетного. На долгожданной сделке покупатель после закладки денег в ячейку и подписания договора купли-продажи начал просить ключи от квартиры, аргументируя это необходимостью сделать ремонт. Квартира была в плохом состоянии. Можно по человечески понять его стремление въехать в чистую, отремонтированную квартиру. Света всячески отговаривала его брать ключ у контрагента (агент представляющий сторону продавца). Но контрагент отдал ключ, желая побыстрее закончить отношения по сделке. Документы ушли на регистрацию. Акт приёмки-передачи был подписан. Замечу, что в этом случае вся ответственность за содержание квартиры в должном порядке несёт покупатель. Покупатель начал ремонт и вдруг обнаружил, что вся электропроводка в квартире сгорела. Он начал тут же звонить агенту, требуя встречи с продавцами и устранения неисправности проводки за их счёт.
Но продавцы оказались не робкого десятка. Думаю они знали о неисправности проводки. Они наотрез отказались оплачивать её замену. Света пыталась объяснить покупателю, что он сам виноват в сложившейся ситуации, т.к. она отговаривала его брать ключ от квартиры. Продавцы говорили, что покупатель фактически принял квартиру, взял ключ, подписал акт.
Итогом всей этой кутерьмы было то, что Свете пришлось из своих комиссионных денег по этой сделке оплачивать замену проводки. Вот такая печальная история, в которой оказались правы все кроме агента. Покупателю повезло, что его интересы представляло агентство, было кому предъявлять претензии, не очень заслуженные.
В истории моих сделок был случай, когда после передачи квартиры моему покупателю, через неделю сорвало кран в стояке этой квартиры. Женщина покупала её для сдачи в наём. Весь подъезд сидел без воды, т.к. всех залило водой. Купленная квартира временно пустовала и она не успела сходить в ЖЭК, переоформить документы на своё имя. Её с трудом нашли работники ДЭЗа. Испуганная покупательница тут же позвонила мне и спросила, что ей теперь делать в такой ситуации. Она очень боялась претензий со стороны соседей, но всё благополучно обошлось. Её не растерзали залитые водой соседи, всё обошлось без последствий.
В первой в своей жизни сделке мне пришлось разбирать подвесной потолок на кухне при передаче квартиры, доставая обещанный покупателю провод (его не было видно в отверстии потолка), хозяева квартиры пользовались только боковым светом. Я уговаривала покупателя вызвать электрика для этого вида работ, но он наотрез отказался. Помню своё удовлетворение результатом: провод оказался до самого пола. Мне пришлось позаимствовать лестницу у соседей, чтобы его достать. Было очень комично видеть себя в роли электрика.

Не все приключения заканчиваются весело. Иногда люди несут не малые убытки, если относятся к этому этапу сделки легкомысленно.
А вы попадали в какие-нибудь истории при передаче квартиры? Думаю, эта тема неисчерпаема. Будьте аккуратны при каждом шаге по сделке, это позволит вам избежать неприятностей.