Принципы жилищного законодательства и их характеристика. Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права. Список использованных источников

§1.3. Основные принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-своему*(10).

Проблема принципов жилищного права подробно исследовалась такими учеными, как Г.А. Свердлык, И.Б. Марткович, П.И. Седугин, В.Д. Комаров, высказавшими разные точки зрения на то, какие принципы для жилищного права базовые (основные). В жилищном праве проявляется действие принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву и, следовательно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования. Итак, основными принципами жилищного права являются:

1) Принцип недопустимости произвольного лишения жилища - важнейший принцип жилищного права, имеющий большое значение для реализации стабильного, устойчивого права пользования жилищем. Его можно рассматривать как одно из основных проявлений общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

2) Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др. Этот принцип реализуется в широком размахе жилищного строительства, позволяющем большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилище.

3) Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользоваться им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, что образует состав преступления (ст. 139 УК РФ)*(11), но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище.

Этот принцип был подтвержден в постановлении Конституционного Суда России от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности частей 1 и 2 пункта 8 статьи 60 ЖК РСФСР, который признал неконституционными положения указанной нормы, устанавливающие ограничения конституционного права граждан на жилище в связи с их временным отсутствием в жилом помещении, когда оно не связано со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей*(12).

4) Принцип демократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений, имеющий огромное значение для регулирования жилищных отношений в России.

5) Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими примерами:

Жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;

Вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило: наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;

Отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 25 Конституции России). Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

6) Принцип неприкосновенности собственности, имеющий большое значение для жилищно-правового регулирования; он вытекает из положений статьи 35 Конституции России о том, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".

В соответствии с этим принципом гражданам - собственникам жилых помещений законодательство предоставляет возможность стабильно осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников - возможность пользоваться этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками*(13).

7) Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением, за исключением действий нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц*(14).

Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

Основополагающие начала, регулирующие практику применения законодательных норм в сфере жилищных правоотношений, называются принципами жилищного права. Они нашли свое отражение в Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах, связанных с вопросами использования, распоряжения и владения жилыми помещениями.

Классификация принципов жилищного права

В юридической науке выделяют следующие основные принципы жилищного права:

• 1. принцип неприкосновенности жилища;
• 2. недопустимость произвольного лишения жилища;
• 3. свободный выбор места жительства в пределах Российской Федерации;
• 4. доступность пользования жилищным фондом;
• 5. целевое использование жилых помещений;
• 6. недопустимость ограничения жилищных прав;
• 7. обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан;
• 8. равенство участников жилищных отношений;
• 9. судебная защита и восстановление нарушенных жилищных прав;
• 10. принцип обеспечения сохранности жилищного фонда.

Особенности принципов жилищного права

Рассмотрим особенности приведенных выше принципов жилищного права более подробно.

1. Статья 3 Жилищного кодекса РФ устанавливает принцип неприкосновенности жилища. Это значит, что никто не вправе проникнуть в дом или квартиру без согласия проживающих в нем граждан.

Исключение может быть сделано только на основании судебного решения и в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Среди них:

• 1. спасение жизни граждан или их имущества;
• 2. обеспечение общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
• 3. задержание лиц, подозреваемых в совершении преступлений;
• 4. пресечение совершаемых преступлений;
• 5. установление обстоятельств совершенного преступления или несчастного случая.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность.

2. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве его использования, в том числе и в предоставлении коммунальных услуг.

Согласно статье 35 Конституции России, только решение суда является основанием для лишения человека принадлежащего ему имущества. А принудительное отчуждение частной собственности для государственных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Реквизиция имущества гражданина, в том числе и жилья, допустима только в случае чрезвычайных обстоятельств, таких как стихийные бедствия или эпидемии.

3. В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Жилищного кодекса РФ, граждане России, законно находящиеся на территории нашей страны, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания.

Право на свободу передвижения и выбор места пребывания может быть ограничено в пограничной полосе или в закрытых военных городках.

4. Доступность пользования жилым фондом утверждена частью 3 статьи 40 Конституции России, которая гласит, что нуждающимся в жилье малоимущим гражданам оно предоставляется органами государственной или муниципальной власти. Процедура получения такого жилья четко регламентирована действующим законодательством.

Кроме того, граждане осуществляют свои жилищные права по личному усмотрению, конечно, не нарушая при этом законные интересы других людей.

5. Принцип использования жилых помещений по назначению предполагает, что в них нельзя размещать офисы организаций или учреждений, разворачивать промышленное производство товаров, предоставлять различные услуги. Жилое помещение предназначено лишь для проживания граждан.

Единственное допустимое исключение из общего правила - осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Разумеется, при этом не должны нарушаться законные интересы других граждан, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные нормы.

• 6. Жилищные права граждан могут быть ограничены лишь на основании федерального закона и настолько, насколько это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья и прав других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности страны.
• 7. Органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для реализации права граждан на жилище. Госструктуры осуществляют следующие меры:
• 1. содействуют развитию рынка недвижимости;
• 2. используют бюджетные средства для улучшения жилищных условий граждан;
• 3. предоставляют жилье по договорам социального найма;
• 4. стимулируют жилищное строительство;
• 5. контролируют исполнение жилищного законодательства.

Все эти меры строго регламентированы действующим законодательством.

• 8. Принцип равенства участников жилищных отношений выражается в сотрудничестве органов власти и граждан при решении вопросов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.
• 9. Статья 46 Конституции России гарантирует каждому гражданину судебную защиту его прав и свобод. Это положение основного закона страны относится и к случаям нарушения жилищных прав, которые также можно отстаивать в судебных органах.
• 10. Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда означает установление государственного контроля и надзора за использованием зданий и помещений. Кроме того, на собственников домов и квартир возлагается обязанность по их ремонту и содержанию.

Метод жилищного права

Приемы и способы воздействия юридических норм на жилищные отношения представляют собой метод жилищного права. Поскольку оно является комплексной отраслью права, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому, административному, земельному, финансовому и другим отраслям права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Например, использование жилого помещения регулируют нормы гражданского права, а распределение и предоставление квартир относится к административному законодательству. Отношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регламентируются нормами гражданского, административного, налогового и земельного права.

В переводе с латинского «principium» («принцип») означает осно­воположение, руководящую идею, основное правило поведения, де­ятельности^. Принципы - ϶ᴛᴏ объективные ϲʙᴏйства права, они вы­ражают основные закономерности общественного развития.

Принципы права ᴏᴛʜᴏϲᴙтся к числу неформализованных право­вых явлений, так как не существует ни какого-либо утвержденного их перечня, ни легальных определений и формулировок. Выявление принципов права - задача правовой науки и, в частности, науки жи­лищного права. По вопросу о том, на каких правовых принципах зиж­дется жилищное право, в юридической литературе высказано мно­жество разнообразных суждений.

Так, В.Д. Комаров называет следующие принципы жилищного пра­ва: законность; стабильность жилищных прав; потребительский харак­тер жилищных правомочий граждан; непередаваемость жилищных прав в государственных и ведомственных домах; сочетание прав и обя­занностей, включая равенство не только прав, но и обязанностей, вы­текающих из договора^ Г.А. Свердлык и П.С. Никитюк полагают, что к числу принципов жилищного права следует отнести: гласность рас­пределения жилых помещений; принцип соблюдения санитарных, тех­нических и бытовых требований, кᴏᴛᴏᴩым должны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙовать

" Никитюк П. С. Жилищное право. С. 38.

^Словарьиностранныхслов/Подред. И.В.ЛехинаиФ.Н. Петрова. М., 1996. С. 561. ^ Комаров В.Д. Жилищное право. М., 1980. С. 6-8.

жилые помещения; стабильность правового положения нанимателей жилых помещений; требование бережного отношения субъектов жи­лищных отношений к жилым помещениям; преимущественную охра­ну жилищных прав граждан". И.Б. Марткович к принципам жилищно­го права относит принципы сочетания личных интересов с обществен­ными, императивности предписаний жилищных законов, равноправия граждан, «нормировки распределения квартир» и контроля за их ис­пользованием, стабильности и всемерной защиты жилищных прав граждан, неразрывной связи жилищных прав и обязанностей^

По мнению П.И. Седугина, считающего, что в «жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права»\ к принципам жилищного права необходимо отнести: недопу­стимость произвольного лишения жилища, доступность для граждан условий найма жилых помещений, неприкосновенность жилища, принципы общедемократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений, а так­же принципы цивилизованного использования жилых помещений, не­прикосновенность собственности, недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, кᴏᴛᴏᴩые не сопряжены со злоупот­реблением ими ϲʙᴏими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при ϶ᴛᴏм не нарушают права и законные интересы других лиц^.

В силу того что система принципов динамична, благодаря разви­тию правовой системы формируются новые принципы и уходят в прошлое старые. К примеру, с введением рыночных отношений в жи­лищной сфере ушел в историю принцип непередаваемости жилищ­ных прав в государственных и ведомственных домах, а ему на смену пришел, например, принцип неприкосновенности собственности в жилищной сфере.

Ниже будут рассмотрены принципы, кᴏᴛᴏᴩые присущи жилищ­ному праву на современном этапе его развития, и раскрыто их со­держание.

Существует три уровня принципов", общеправовые (универсаль­ные), пронизывающие всю систему права, межотраслевые, ϲʙᴏйствен-

" Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. Красноярск, 1985. С. 122-130; Никитюк П. С. Жилищное право. С. 40-41. " Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение. М., 1983. С. 29-30. ^ Седугин П. И. Жилищное право. С. 30. ^Там же, С. 31-34.

ные нескольким отраслям) и отраслевые (специфические), присущие одной отрасли либо иной обособленной совокупности правовых норм. Общеправовыми будут принципы:

Справедливости;

Равноправия;

Гуманизма;

Демократии;

Единства прав и обязанностей;

Сочетания убеждения и принуждения". Вместе с тем следует иметь в виду, что проявления каждого из данных принципов в различных отраслях права, в т.ч. и комплек­сных отраслях, специфичны. Так, принцип равноправия в жилищ­ном праве пробудет в гарантированных для каждого гражданина Российской Федерации возможностях быть обеспеченным постоян­ным жилищем и улучшить жилищные условия путем приобретения другого жилья; принцип гуманизма - в предоставлении малоиму­щим или иным указанным в законе гражданам жилища за доступ­ную плату либо бесплатно.

К числу межотраслевых принципов, присущих жилищному пра­ву, ᴏᴛʜᴏϲᴙтся:

Неприкосновенность собственности;

Восстановление нарушенных жилищных прав;

Гарантия защиты нарушенных или оспариваемых жилищных прав.

Принцип неприкосновенности собственности закреплен в п. 3 ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен ϲʙᴏего имуще­ства иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение иму­щества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Принцип восстановления нарушенных жилищных прав проявля­ется в некᴏᴛᴏᴩых постановлениях Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пун­кта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муром-ского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Не стоит забывать, что ващука» указано, что временное непроживание лица в жилом помещении, в т.ч. в

связи с осуждением его к лишению ϲʙᴏбоды, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем ϲʙᴏ­их жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным ос­нованием для лишения права пользования жилым помещением".

Принцип гарантии защиты нарушенных или оспариваемых жи­лищных прав находит ϲʙᴏе выражение в ст. 46 Конституции РФ, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩой «каждому гарантируется судебная защита его прав и ϲʙᴏбод». Гарантия защиты жилищных прав создается нор­мами, кᴏᴛᴏᴩые определяют способы и порядок защиты прав в случае их нарушения либо оспаривания, а также их ограничения неправо­мерными действиями административных органов и должностных лиц.

В качестве отраслевых правовых принципов, проявляющихся только в жилищном праве, выступают такие, кᴏᴛᴏᴩые отражают осо­бенности удовлетворения жилищных потребностей граждан. К ним могут быть отнесены:

Принцип неприкосновенности жилища;

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища;

Принцип стабильности отношений по пользованию жилыми по­мещениями;

Принцип государственного содействия гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий.

Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 25 Конститу­ции РФ, согласно кᴏᴛᴏᴩой жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании су­дебного решения. Данный принцип будет известным отражением ст. 12 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 г. и ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 19 декабря 1966 г^

Нарушение неприкосновенности жилища путем незаконного про­никновения в него, совершенного против воли проживающего в дан­ном жилище лица, влечет за собой уголовно-правовую ответствен­ность в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии со ст. 139 У К.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища нахо­дит ϲʙᴏе отражение и развитие в ряде норм жилищного законода­тельства. В частности, ст. 90 ЖК содержит правило, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с

"Отметим, что теориягосударстваиправа. Курслекций/Подред. Н.И. МатузоваиА.В. Маль-ко.М., 1997. С. 150-154.

" СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.

^ Международная защита прав и ϲʙᴏбод человека: Сб. документов. М.„ 1990. С. 16,40.

кᴏᴛᴏᴩым выселение из занимаемого жилого помещения в доме госу­дарственного или общественного жилищного фонда допускается исключительно по основаниям, установленным законом.

Принцип стабильности отношений по пользованию жилыми по­мещениями реализуется с помощью ряда правовых средств, важней­шим из кᴏᴛᴏᴩых будет договор найма жилого помещения. В соот­ветствии со ст. 10 ЖК жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строи­тельных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Страница 2 из 2

2. Принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права. Однако их действие в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте проявляется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответствующих общественных отношений.
В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права.
Так, в сфере жилищных отношений, пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется на основе принципов, используемых в гражданском праве, этим отношениям свойственен гражданско-правовой метод регулирования.
Отношения, которые связаны с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, управлением, эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда социального использования, регулируются в основном посредством административно-правового метода, что налагает определенный отпечаток и на регулирование жилищных отношений пользования жилыми помещениями. Так, если важнейшим принципом гражданского права является диспозитивность большинства норм, применение которых целиком и полностью зависит от усмотрения участников гражданского оборота, то в сфере жилищного права, особенно в той его части, которой регулируются жилищные отношения по социальному найму, как правильно отмечает И.Б.　Марткович, многие нормы носят императивный характер*(22), их содержание прямо предусмотрено жилищными законами; этими нормами оставляется небольшое место для усмотрения участников жилищных правоотношений, ими непосредственно определяются основания признания лица нуждающимся в жилье, порядок его предоставления и др. В то же время в связи с включением в ГК РФ норм о договоре найма жилых помещений на коммерческих началах (гл.　35), для заключения которого необходимо лишь достижение соглашения между сторонами по существенным условиям договора найма, в жилищном праве существенно расширилось применение диспозитивных норм, принципа свободы договора найма, предусматривающего свободу усмотрения участников жилищных отношений в выборе партнеров и установлении условий договора.
В вышеперечисленных случаях речь идет о межотраслевых принципах.
Кроме принципов, характеризующих тот или иной режим правового регулирования (административно-правовой или гражданско-правовой), жилищное право имеет принципы, которые присущи только этой отрасли права и которые оказывают решающее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного законодательства:
- неприкосновенность жилища (чч. 1-3 ст.　3 ЖК РФ);
- недопустимость произвольного лишения жилища (ч.　4 ст.　3 ЖК РФ);
- безопасность жилища (ст.　1 ЖК РФ);
- удовлетворение жилищных потребностей в различных формах и доступность для граждан условий найма жилых помещений (ст.　1 ЖК РФ);
- цивилизованное использование жилых помещений;
- необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;
- необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебная защита;
- обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Перечисленные принципы являются отраслевыми принципами жилищного права.
Неприкосновенность собственности является одним из основных принципов гражданского права.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища базируется на ст.　40 Конституции Российской Федерации (ч.　1). Он имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Этот принцип прямо закреплен в ст.　3 ЖК РФ, предусматривающей невозможность выселения из жилища или ограничения в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Ряд статей ЖК РФ регулирует вопросы расторжения договора найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений не иначе как по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.
Принцип удовлетворения жилищных потребностей и доступности для граждан условий найма жилых помещений базируется на ч.　3 ст.　40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами. Таким образом, государство обязуется принимать дополнительные меры помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилье.
Гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма (бесплатное или за плату предоставление жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов социального использования), коммерческого найма (предоставление жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов не социального использования за доступную плату), путем вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.
Принцип неприкосновенности жилища базируется на ст.　25 Конституции Российской Федерации, которая гласит, что "жилище неприкосновенно". Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище допускается законом лишь в виде исключения и при соблюдении специальных правил.
Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на специальные жилые помещения, свободные для доступа (например, казарменные и другие помещения, в которых размещаются военнослужащие-призывники).
Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Так, например, недопустимы использование современных технических средств для прослушивания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жилищем. Имеется в виду недопустимость, за исключением случаев, прямо указанных в законе, установки в жилище микроаудиозаписывающей и видеоаппаратуры, использование чердаков, подвалов, каналов вентиляции для установки аудио- и видеоаппаратуры, фиксирующей все происходящее в жилище, дистанционного наблюдения за жилищем.
В международных документах говорится о недопустимости произвольного посягательства (ст.　12 Всеобщей декларации прав человека) и незаконного посягательства на неприкосновенность жилища (ст.　17 Международного пакта о гражданских и политических правах), за исключением двух ситуаций: 1) при непредвиденных чрезвычайных обстоятельствах; 2) при защите правопорядка.
В первом случае предусмотрено проникновение в жилище помимо воли проживающих в нем лиц при пожарах, землетрясениях, наводнениях, обвалах, авариях водопровода, канализации, повреждениях электропроводки, при подозрении, что хозяин дома (квартиры) умер, и в других подобных случаях.
Во втором случае в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц для: а) раскрытия преступления и установления истины по уголовному делу; б) получения сведений о преступлении и подозреваемых в его совершении лицах при проведении оперативно-розыскной работы; в) пресечения преступлений и иных правонарушений в рамках административно-правовой деятельности; г) исполнения приговоров и других судебных решений.
Статья　3 ЖК РФ определяет общие основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, и с соблюдением при этом установленных ЖК РФ целей:
- спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
- задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Так, при выполнении возложенных обязанностей в соответствии с п.　18 ст.　11 Закона Российской Федерации "О милиции" от 18 апреля 1991　г. N　1026-I (с изменениями и дополнениями) милиции предоставляется право входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями, организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках.
Право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения предоставлено федеральным органам государственной охраны в соответствии с п.　9 ст.　15 Федерального закона "О государственной охране" от 27 мая 1996　г. N　57-ФЗ (с изменениями) при пресечении преступлений, создающих угрозу безопасности объектов государственной охраны, а также при преследовании лиц, подозреваемых в совершении таких преступлений, если промедление может создать реальную угрозу безопасности объектов государственной охраны.
При решении задач оперативно-розыскной деятельности органы (оперативные подразделения государственных органов), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, имеют право использовать в ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий по договору или устному соглашению служебные помещения, имущество предприятий, учреждений, организаций, воинских частей, а также жилые и нежилые помещения, транспортные средства и иное имущество частных лиц (п.　3 ст.　15 Федерального закона "Об оперативно-розыскной деятельности" от 12 августа 1995　г. N　144-ФЗ (с изменениями)).
При обеспечении режима чрезвычайного положения, вводимого Президентом Российской Федерации при обстоятельствах и в порядке, которые предусмотрены Федеральным конституционным законом "О чрезвычайном положении" от 30 мая 2001　г. N　3-ФКЗ (с изменениями), военнослужащим предоставляется право досматривать жилые помещения граждан.
Право входить в жилища граждан для наложения ареста на имущество и реализации решений и приговоров судов в части имущественных взысканий, производить осмотры помещений имеют судебные приставы (п.　2 ст.　12 Федерального закона "О судебных приставах" от 21 июля 1997　г. N　118-ФЗ (с изменениями)).
В уголовном процессе законное проникновение в жилище со стороны дознавателя, следователя, прокурора с понятыми, иногда и со специалистом, возможно при производстве обыска, выемки, осмотра места происшествия, наложении ареста на имущество и его описи. Кроме того, допустимо вхождение в жилище для производства в нем следственного эксперимента, а также для освидетельствования, экспертизы, допросов, опознаний, когда соответствующее лицо по состоянию здоровья не может покинуть жилище, а проведение следственных действий отложить невозможно. Закон требует санкции прокурора только на производство обыска, так как в остальных случаях для вхождения в жилище достаточно постановления дознавателя или следователя. К тому же в случаях, не терпящих отлагательства (они в законе не определены), обыск возможен и без санкции прокурора. Судебное решение требуется в случаях, когда обыск, выемка, осмотр жилища проводятся для обнаружения переписки, почтовых, телеграфных и иных сообщений (ч.　2 ст.　23 Конституции Российской Федерации). По этому поводу в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" от 24 декабря 1993　г. N　13 отмечено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения судов, которые должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд.
Обо всех случаях проникновения в жилище против воли проживающих в нем граждан милиция, федеральные органы государственной охраны уведомляют прокурора в течение 24 часов с момента проникновения.
Незаконное проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц является преступлением (ст.　139 УК РФ).
Гражданин, считающий, что действие либо бездействие сотрудника милиции привело к ущемлению его прав, свобод и законных интересов, вправе обжаловать это действие или бездействие вышестоящим органам или должностному лицу милиции, прокурору или в суд (ст.　39 Закона Российской Федерации "О милиции"). За противоправные действия или бездействие сотрудники милиции несут установленную законом ответственность. Вред, причиненный гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям сотрудником милиции, подлежит возмещению в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.　40 Закона Российской Федерации "О милиции"). Уголовное законодательство в этой связи предусматривает уголовную ответственность за должностные преступления (гл.　30 УК РФ).
Принцип неприкосновенности собственности вытекает из положения ст.　35 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Таким образом, гражданам - собственникам жилых помещений законодательство обеспечивает возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст.　288 ГК РФ), а членам семей собственников - возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст.　292 ГК РФ).
П.И.　Седугин указывает также на существование принципа общедемократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений. Проявление этого принципа он усматривает в следующем: в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), как правило, отдельной квартиры на семью, вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю; предоставлено право нанимателю самому ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера; отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов. Теперь частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст.　6 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") и др. Перечисленные нормы скорее являются гарантиями жилищных прав граждан и характеризуют изменения жилищных правоотношений в последние годы.
Гарантией жилищных прав граждан является недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.
Данная гарантия была фактически сформулирована в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995　г. по делу о проверке конституционности ч.　1 и п.　8 ч.　2 ст.　60 ЖК РСФСР. Конституционный Суд Российской Федерации признал неконституционными положения ч.　1 и п.　8 ч.　2 ст.　60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, поскольку временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничение права пользования жилым помещением нанимателя или членов его семьи могут повлечь за собой такие действия указанных лиц, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.
ЖК РФ последовательно развил названный принцип, установив что:
- жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч.　3 ст.　1);
- никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч.　4 ст.　3);
- временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст.　71).
По мнению ряда авторов, перечисленные принципы можно свести к трем основным положениям, раскрывающим содержание права граждан на жилище:
- каждый имеет право на жилище;
- неприкосновенность жилища;
- свобода выбора места жительства.
Свобода выбора места жительства заключается в том, что согласно ч.　1 ст.　27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст.　12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом N　4 к Европейской конвенции прав человека (ст.　2).
Нормативное содержание названного конституционного права включает:
- свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;
- свободу выбора места пребывания;
- свободу выбора места жительства.
Право свободного выбора места жительства предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, являясь либо его собственником, либо нанимателем, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Понятие места жительства раскрывается в ст.　20 ГК РФ, согласно которой под местом жительства понимается место постоянного или преимущественного проживания гражданина.
Данное право принадлежит гражданину от рождения и, как и другие основные права и свободы, является неотчуждаемым (ч.　2 ст.　17 Конституции Российской Федерации; ст.　150 ГК РФ).
Реализация названного права может сопровождаться введением обоснованных ограничений в соответствии с основаниями и порядком, установленными ч.　3 ст.　55 и ст.　56 Конституции Российской Федерации. Правовой режим ограничений права на выбор места жительства может вводиться только федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч.　3 ст.　55 Конституции Российской Федерации). Соответственно положение ч.　2 ст.　1 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993　г., согласно которому такие ограничения допускаются только на основании закона, не подлежит расширительному толкованию: в данном случае понятием "закон" охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов Российской Федерации, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл.
Так, например, право свободного выбора места жительства для военнослужащих не является абсолютным. Ограничение военнослужащих в конституционном праве свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ст.　27 Конституции Российской Федерации) связано с необходимостью поддержания боевой готовности воинских частей и обеспечения своевременности прибытия к месту службы, т.е. отвечает принципу, закрепленному в Конституции Российской Федерации. В полной мере данным правом военнослужащий может воспользоваться только при увольнении с военной службы, когда он имеет право на выбор постоянного места жительства в любом населенном пункте Российской Федерации или в другом государстве (п.　3 ст.　6 Федерального закона "О статусе военнослужащих").
В.Н.　Литовкин называет следующие принципы жилищного законодательства:
- снятие ограничений в оборотоспособности жилища и земли, демонополизация строительства и жилищно-коммунального хозяйства, свобода выбора способа управления жилищным фондом, переход к самофинансированию эксплуатационных служб;
- инициативное удовлетворение жилищных потребностей граждан на рынке жилья и земли, резкое сокращение наемного жилья;
- коммерциализация наемного жилья, расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения;
- ликвидация ведомственного жилищного фонда в составе государственного жилищного фонда;
- установление социальных гарантий в обеспечении жилищных прав социально незащищенных граждан и др.
Указанные принципы действительно отражают основные тенденции, происходящие в жилищной сфере России, и тем самым представляют собой идейно-правовую основу, на которой строится современное жилищное законодательство.

• Понятие жилищного права
  • Система жилищного права
    • Принципы жилищного права
    • Взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права
  • Объекты жилищного права
  • Формы собственности
• Жилищное законодательство (источники жилищного права)
  • Конституционные основы жилищного права
  • Понятие жилищного законодательства
  • Структура жилищного законодательства
  • Действие жилищного законодательства во времени
• Жилищные фонды
  • Понятие жилищного фонда
  • Классификация жилищных фондов
  • Государственные меры по содействию развитию жилищного строительства
• Специализированный жилищный фонд
  • Возникновение права на служебное помещение
  • Иные основания возникновения права на жилое помещение
  • Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
• Жилищные отношения
  • Жилищные отношения как вид гражданских правоотношений
  • Правовое регулирование жилищных отношений
  • Требования, предъявляемые к жилым помещениям
  • Жилищные нормы
  • Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
• Субъекты жилищных отношений
  • Стороны в жилищных отношениях
  • Члены семьи пользователя жилым помещением
  • Временные жильцы
• Возникновение жилищных отношений
  • Договор социального найма
  • Коммерческий наем
  • Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК
  • Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
    • Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства
  • Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан
• Жилищные накопительные кооперативы
  • Понятие жилищного накопительного кооператива
  • Члены жилищного накопительного кооператива: права, обязанности, ответственность
  • Источники финансирования деятельности жилищного накопительного кооператива
  • Управление жилищным накопительным кооперативом
    • Правление жилищного накопительного кооператива
  • Обеспечение устойчивой финансовой деятельности жилищного накопительного кооператива и контроль за его деятельностью
    • Контроль за деятельностью жилищного накопительного кооператива
  • Создание, реорганизация и ликвидация жилищного накопительного кооператива
• Ипотека (залог недвижимости)
  • Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
  • Обеспечение прав по договору об ипотеке
  • Особенности ипотеки для военнослужащих
    • Организация накопительно-ипотечной системы
    • Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе
    • Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения
  • Особенности предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья
  • Ответственность за нарушение договорных обязательств и норм жилищного законодательства
• Товарищество собственников жилья
  • Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  • Правовое положение членов товарищества собственников жилья
  • Средства товарищества собственников жилья
• Изменение жилищных отношений
  • Изменение жилищных отношений
  • Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
  • Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
  • Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
  • Перевод жилого помещения на другой правовой режим
• Переустройство и перепланирование жилого помещения
  • Понятие и виды переустройства и перепланирования
  • Основания проведения переустройства и перепланировки
  • Ответственность за незаконное переустройство и перепланирование жилья
• Распоряжение жилыми помещениями
  • Договор купли-продажи жилого помещения
  • Договор мены жилыми помещениями
  • Договор ренты. Пожизненное содержание с иждивением
  • Договор дарения жилого помещения
  • Договор аренды жилого помещения
  • Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
  • Договор безвозмездного пользования жилым помещением
• Охрана жилищных отношений
  • Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами
  • Переселение на время капитального ремонта
  • Принудительный обмен
• Прекращение жилищных отношений
  • Основания для прекращения жилищных отношений
    • Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
    • Выселение с предоставлением другого жилого помещения
    • Выселение без предоставления другого жилого помещения
• • Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
  • Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
  • Организация предоставления коммунальных услуг
  • Работа с неплательщиками
    • Мероприятия по предупреждению задолженности
    • Мероприятия по снижению задолженности
  • Взыскание задолженности по обязательным платежам
    • Исполнение решения суда
• • Государственная политика в области доступности жилья населению. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище
  • Управление многоквартирными домами
    • Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме
    • Управление управляющей организацией
  • Договор управления многоквартирным домом
  • Проблемы на этапах создания и деятельности товариществ собственников жилья и рекомендации по их устранению
• • Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
    • Органы управления фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
• Жилищное страхование
  • Общие понятия и роль жилищного страхования
  • Страхование жилищного фонда как важнейшая часть жилищного страхования
  • Современный страховой рынок и необходимость жилищного страхования
  • Региональные особенности жилищного страхования
  • Страхование жилых помещений в г. Москве
  • Перспективы развития жилищного страхования
  • Правовое обеспечение жилищного страхования
  • Государственное регулирование жилищного страхования
• Судебная защита жилищных прав
  • Жилищные права как объекты судебной защиты
  • Основные процессуальные условия осуществления права на судебную защиту жилищных прав
  • Способы судебной защиты жилищных прав (по материалам судебной практики)
    • Иски о присуждении
    • Иски о признании
    • Преобразовательные иски
  • Защита права выбора места жительства, права на регистрацию по месту жительства и по месту пребывания
• • Правовое регулирование жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 года

Принципы жилищного права

Необходимо также отметить основные принципы жилищного права. Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права:

1. неприкосновенность жилища;
2. недопустимость произвольного лишения жилья;
3. свобода выбора места жительства;
4. доступность пользования жилищным фондом;
5. целевое использование жилищного фонда.

Неприкосновенность жилища - это конституционный принцип, получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности, в новом ЖК РФ (ч. 1-3 ст. 3). Правом на охрану жилища обладают не только собственники жилья, но и его пользователи (например, арендаторы). При применении этого принципа жилище понимается в несколько расширенном смысле. В его содержание кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан, включаются также места временного их проживания (например, номер в гостинице). Данный принцип защищает жилище не только проникновения преступных элементов, но и от произвольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка.

Однако он не является абсолютным и подлежит ограничению в случае преследования преступника вошедшего в квартиру, сотрудниками правоохранительных органов, а также если они имеют основания полагать, что в помещении происходят или произошли преступление или несчастный случай. Обо всех случаях такого проникновения необходимо в течение 24 часов уведомить прокурора.

Недопустимость произвольного лишения жилья означает, что законодателем четко регламентированы все основания выселения (п. 4 ст. 3 ЖК РФ). Часть видов выселения возможна только при предоставлении другого помещения или другого благоустроенного помещения. Любое выселение можно обжаловать в судебном порядке.

Свобода выбора места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории России человека выбирать себе место постоянного или временного проживания в любой части страны и переезжать в любую местность. В обеспечение этого принципа институт прописки был заменен на регистрацию по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом - самый проблематичный принцип. По сути он означает, что каждый человек может получить в свое пользование жилое помещение. Однако высокая стоимость жилья, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда оставляет возможность простым гражданам воспользоваться им на практике. Таким образом, этот принцип больше декларируется, чем действует реально.

Под целевым использованием жилого помещения понимается то, что граждане и организации могут пользоваться помещениями только по их прямому назначению - для проживания граждан. Статья 17 ЖК РФ гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств».

Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование помещения. Если лицо использует помещение не по назначению, оно может быть выселено по требованию наймодателя без предоставления другого помещения. В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.