Каким образом арендатору жилья получить налоговый вычет. Налоговый вычет при аренде жилья: когда его получат арендаторы Вычет за съем жилья

Министерство строительства разработало законопроект, который позволит нанимателям жилья возвращать 13% от потраченной на аренду суммы. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Для получения вычета нужно будет выполнить несколько условий.

Вернуть налоги смогут наниматели с долгосрочными договорами на 11 месяцев и более. Контракт обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В Минстрое уверены, что эта мера будет способствовать выходу из тени доходов от нелегальной аренды квартир, с которых арендодатели не платят налоги.

Сейчас вернуть уплаченный НДФЛ могут только покупатели квартир. Государство возвращает налоги с суммы в 2 млн рублей, то есть получить можно не более 260 тыс. рублей. Вычеты на покупку и аренду квартир будут тесно связаны. Вернуть налоги с аренды смогут только те наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Правило работает и в обратную сторону. Если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья, и наоборот, пишет "Российская газета" .

Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Как и в случае с вычетом на покупку жилья, возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Также налог можно будет вернуть на работе. Для этого нужно получить в налоговой инспекции документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.

Законопроект промотивирует нанимателей сообщать о найме жилья, говорят эксперты. В результате у налоговиков появятся основания для доначисления налогов собственнику, который скрыл свои доходы от сдачи жилья в аренду.

"Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги. Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально", - поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт "ИНКОМ-Недвижимость".

Эксперты не уверены, что большинство собственников пойдут на официальную регистрацию долгосрочных договоров. Сейчас арендодатели предпочитают заключать контракты на 11 месяцев, так как это позволяет пересмотреть условия сдачи жилья или расторгнуть договор и найти новых нанимателей. Регистрация договора выглядит для них сегодня дополнительной процедурой с неясными выгодами. И законопроект не содержит норм, стимулирующих собственников переходить на регистрацию договоров аренды.

Минстроем подготовлены поправки в Налоговый кодекс насчет налогового вычета по найму жилья. Власти намерены финансово заинтересовать арендаторов квартир. По их замыслу, это должно привести к выходу из тени арендодателей, которые начнут выплачивать налоги от сдачи жилья.

Зачем вычеты государству

Право на возврат налогов получат наниматели, которые не пользовались вычетами при покупке жилья. Оформление налоговых вычетов при аренде позволит налогоплательщикам возвращать ежегодно до 50 000 рублей. Предлагается установить налоговый вычет такого же размера, как и при покупке квартиры, что составит 13% от реально понесенных расходов. При этом устанавливается максимальная планка базы для расчета вычета – 2 млн рублей.

Для получения вычета арендатору потребуется предоставить подтверждающие платежи документы и договор найма. Сведения обо всех собственниках, которые получат доходы от сдачи жилья и не заплатят налоги, будут передаваться в налоговые органы.

В Минстрое признают, что основной задачей законопроекта является выход арендодателей из тени. Согласно законодательству, с полученного за сдачу собственного жилья в аренду дохода необходимо платить налог в 13%. Однако в реальности подавляющее большинство арендодателей налоги не платит. Самые осторожные из них стараются заключать договоры о сдаче жилья на срок 11 месяцев, оформляя их без регистрации в простой форме (поскольку регистрировать необходимо договоры, заключенные на срок от года и выше).

Поскольку рынок аренды жилья издавна находится в «серой зоне», государство ежегодно теряет значительные суммы на неуплате налогов. По словам Марии Литинецкой из «Метриум Групп», в крупных городах в обход налогообложения сдается до 90% всего арендуемого жилья. Поэтому выгода для государства очевидна – сегодня от недобросовестности арендодателей теряется намного больше денежных средств, чем планируется потратить на налоговые вычеты.

Уговор дороже денег

Однако так ли выгодны эти вычеты для самих арендаторов? По мнению Литинецкой, арендодатели первым делом повысят стоимость аренды жилья как раз на 13%. К тому же большинство арендаторов снимает квартиры на длительный срок. При наличии детей они привязаны к детскому саду либо средней школе. В такой ситуации мало кто захочет испортить отношения с владельцами жилья (к чему неминуемо приведет «раскрытие» их перед властями). Поэтому многие собственники квартир будут договариваться с арендаторами насчет определенной скидки взамен отказа от официальной регистрации договора, – считает Литинецкая.

По мнению замдекана экономического факультета РУДН Елены Григорьевой, следует уменьшить стоимость патентов на сдачу жилья внаем. Владельцам недорогих квартир, зарабатывающих на их аренде порядка 15–25 тысяч рублей в месяц, невыгодно делать это легально. Они просто не заработают достаточно средств.

Однако регистрация в Росреестре позволит съемщику за несколько лет вернуть 13% от 2 млн рублей, т.е. 260 000 руб. Поскольку по информации риэлторских компаний уровень предложения на рынке аренды на 30% выше спроса, условия здесь диктуют преимущественно арендаторы. Мария Литинецкая поясняет, что арендаторы обычно настаивают на официальной регистрации договора в случае опасения выселения либо повышения ставки. Поэтому среди простых граждан окажется немало сторонников нового предложения Минстроя.

Так в Минстрое РФ надеются легализовать рынок найма жилья и вынудить рантье платить налоги

Жители России скоро смогут компенсировать свои расходы на съем квартиры. В Минстрое РФ подготовили поправки в Налоговый кодекс с тем, чтобы налоговый вычет в 13% можно было получить не только при покупке, но и при аренде жилья. В ведомстве считают, что это поможет вывести данный рынок из тени. Подробнее о том, какую выгоду в этом случае получат квартиранты и как это отразится на арендной плате, - в материале «Реального времени».

Более 20 тысяч рублей к возврату

Сегодня в Казани можно снять квартиру в среднем за 15 тысяч рублей в месяц (без учета оплаты коммунальных услуг). Соответственно, за год арендная плата составит 180 тысяч. Налоговый вычет (13%) позволил бы вернуть из этой суммы 23 400 рублей. На первый взгляд, неплохая поддержка, скажем, для иногороднего студента.

Однако, если идти за вычетом в фискальную службу, квартира уже вряд ли обойдется в ту же сумму. Собственнику придется платить налоги, а следовательно - поднять цену аренды . В Минстрое вопрос возможного повышения стоимости жилья в наем старательно обходят стороной и делают акцент на том, что таким образом смогут вывести рынок аренды из тени. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс уже подготовлены. Для оформления выплаты квартирантам нужно будет принести в налоговую свой договор найма и подтвердить платежи.

Теневой рынок не позволяет назвать точное число сдаваемых квартир в Казани, но только на сайте Domofond.ru на татарстанскую столицу приходится 3122 объявления об этой услуге.

Если идти за вычетом в фискальную службу, квартира уже вряд ли обойдется в ту же сумму. Фото jurinform.org

Какой квартирант может получить вычет уже сегодня?

Все налоговые вычеты подразделяются сегодня законом на четыре категории. Первая - стандартные, их дают определенным льготникам и гражданам с детьми, независимо от вида расходов. Вторая - социальные: их можно оформить, если ты потратился на благотворительность, обучение, лечение, а также негосударственное пенсионное обеспечение и добровольное пенсионное страхование. Третья - имущественные: получают при покупке жилья . И четвертая категория - профессиональные: оформляют по расходам, связанным с профессиональной детальностью. Именно к ним можно отнести траты на аренду жилья и получить налоговый вычет уже сегодня, не дожидаясь, когда поправки вступят в силу. Правда, при соблюдении двух условий.

Первое - вы являетесь индивидуальным предпринимателем, адвокатом, нотариусом, получаете доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера либо получаете авторские доходы и иные аналогичные вознаграждения. И второе условие - квартира, которую вы арендуете, используется для вашей профессиональной деятельности, связанной с извлечением дохода. Например, в арендованной квартире вы проводите уроки репетиторства, - приводит Domofond.ru комментарий налогового консультанта Елены Федотовой.

Таким образом, только легально работающий на дому предприниматель может получить налоговый вычет за аренду жилья уже сегодня. Для этого, как и в остальных случаях, нужно предъявить платежные документы, например, расписку от арендодателя. И, конечно, сам собственник квартиры должен работать в открытую.

«Когда появится такая альтернатива, это событие может всколыхнуть рынок аренды. Тем более любой собственник все равно понимает, что он нарушает закон», - отметил Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

«Наши люди всегда выберут то, что дешевле, а не то, что по закону»

Остальным квартирантам придется дождаться, когда Минстрой узаконит поправки и повысит налоговые сборы, выводя из тени арендодателей.

Если такое решение примут, конечно, появится большая группа людей, которых эта возможность заинтересует, и они будут выбирать те квартиры, которые сдают официально, то есть там, где собственники работают открыто. И в этом случае, я думаю, часть рынка получится вывести из тени. Когда появится такая альтернатива, это событие может всколыхнуть рынок аренды. Тем более любой собственник все равно понимает, что он нарушает закон, - отметил Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт».

Однако в этом случае вырастет и стоимость аренды, ведь собственнику жилья придется платить налоги. Впрочем, другие эксперты сомневаются, что возможность получить налоговый вычет за съем квартиры поможет легализовать рынок.

Арендная плата, конечно, вырасти могла бы, если бы арендодателей действительно вывели из тени. Но я не думаю, что это повлияет на рынок, в связи с тем, что собственники будут отказывать квартирантам в предоставлении документов, чтобы они оформили налоговый вычет. Уйти к тому, кто сдает в открытую, - не вариант, ведь у него и аренда будет дороже. Наши люди всегда будут выбирать то, что дешевле и практичнее, чем правильнее и по закону. К сожалению, это так, - убежден президент НП «Гильдия риелторов РТ» Андрей Савельев.

«Наши люди всегда будут выбирать то, что дешевле и практичнее, чем правильнее и по закону. К сожалению, это так», - убежден Андрей Савельев. Фото Романа Хасаева

По его мнению, единственный способ решить проблему - это принять закон о риелторской деятельности. Если риелтора обяжут отчитываться в налоговую обо всех сделках, это подвигнет арендаторов работать легально. Пока же, по словам Савельева, в Казани не более 5% от общего числа собственников жилья, сдающих квартиры, платят налоги. Это те, кто работает с юрлицами или дорогой недвижимостью.

Василя Ширшова

Людям, арендующим жильё, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Получить заветную сумму в 13% смогут не все. Воспользоваться этим правом смогут лица, которые не получили возврат сверх уплаченной суммы за новый объект жилья. Для реализации своих прав гражданам необходимо зарегистрировать договор найма в ЕГРН и представить документы, которые будут подтверждать все расходы.

Минфин предложил внести изменения в систему налогообложения. С вопросом о предоставление имущественного вычета для граждан за съемное жилье выступил начальник управления ФНС. Налоговый вычет при съеме квартиры составит 13% от суммы, прописанной в договоре. В связи с этим в статью 219 предлагают внести изменения, связанные с арендой жилого помещения.

Такая схема вычитания давно практикуется в Европейских странах.

Дополнительно, часть 3 статьи 220 НК РФ расширяется положением, в соответствии с которым плательщик не имеет права на материальный вычет при приобретении жилья, если он осуществил личное право на получение социального вычета по тратам за найм.

Можно ли получить налоговый вычет при аренде квартиры?

На данный момент имущественный вычет при аренде квартиры получить нельзя. Его можно получить при сдаче в аренду нежилого объекта недвижимости. При аренде нежилых помещений арендатор может приобрести вычет НДС за бытовые услуги (свет вода, газ), если они вписаны в договор аренды.

Сложность состоит в том, что граждане, которые сдают свое жилье и те, кто снимает, не предоставляет информацию в ФНС. Лица, арендующие жилые помещения могут быть заинтересованы в возврате денежных средств, уплаченных арендодателю. Но не каждый собственник своей квартиры хочет разглашать сведения, касающиеся сдачи в поднаем жилья.

По статистике 20 % арендодателей платят налоги за сдачу квартиры в пользование другим лицам. В данной ситуации имеются свои преимущества: если арендатор своими действиями или халатным отношением причинит арендодателю ущерб, хозяин помещения вправе потребовать компенсацию и обратиться с иском в суд. А также обезопасить себя от преждевременного ухода временного жильца.

Арендаторы тоже будут иметь свои преимущества:

• Человек застрахован от выселения из квартиры.
• Не грозит повышение оплаты за найм жилья. В согласовании с ГК РФ цена аренды жилья не сможет изменяться, чаще чем один раз в год.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

• Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
• Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
• Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости.
• Строительство собственного дома.
• Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
• Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Возврат денег за аренду

Если законопроект действительно вступит в силу, часть потраченных денежных средств можно будет вернуть. Процедура будет аналогична той, что проводится при покупке квартиры.

Необходимо будет подготовить следующие документы:

• Физическое лицо, которое снимает жильё, обязано представить справку 2-НДФЛ с места работы;
• Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
• Составить заявление на получение вычета;
• Предоставить договор аренды;
• Подготовить платежные документы, подтверждающие оплату аренды помещения.

Справка 2-НДФЛ Декларация по форме 3-НДФЛ Заявление на получение вычета
Договор аренды Документ подтверждающий оплату аренды помещения

Специалисты ФНС после рассмотрения заявления вернут сверх уплаченные суммы и получат информацию о человеке, сдающего в аренду жильё.

За сокрытие факта сдачи жилья в аренду лицо могут привлечь к ответственности.

Нужен ли закон

В Минстрое признают, что введение нового законопроекта в налоговое законодательство поможет вывести из «темной зоны» арендодателей. Физические лица при сдаче квартиры в аренду, обязаны заплатить государству налог. Договор аренды квартиры в основном оформляется без регистрации (если договор оформлен на срок менее года).

Съемщики жилья получат возможность вернуть определенную часть своих затрат на аренду.

Последнее обновление Март 2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

• предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
• сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
• реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
• дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт - какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

• Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
• Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

• лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
• скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400 ;
• зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат ! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

• Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
• А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).

Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

• собрать документы (паспорт, заявление);
• оплатить госпошлину 800 руб.;
• передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
• каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.

• за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
• за 2 квартал 2019 - до 25.07.2019
• за 3 квартал 2019 - до 25.10.2019
• за 2019 год - до 30 марта 2019 г.

Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:

• ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
• по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
• рассчитываете налог по ставке 6%;
• вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
• разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:

• получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
• перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал - по 6.636);
• рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

• кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
• также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).

Если у налогового органа нет договора аренды

• Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
• Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
• Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
• В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
• Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.

Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

• Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
• Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
• Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность

• Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
• Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
• Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое - штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

• Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
• Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
• Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос :
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос :
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

111 комментариев