На территории ЖСК «Альфа» возможностью и правом оформления в долгосрочную аренду земельных участков, на которых расположены жилые дома, обладают жители, официально зарегистрировавшие права собственности на построенные или приобретенные ими на территории кооператива дома, т. е. имеющие на руках Свидетельства о государственной регистрации прав на объект.

Ввиду того, что каждый земельный участок, на котором расположен дом конкретного жителя поселка, ранее выделенный ему в соответствии с договором застройщика, входит в состав общего (исходного) земельного участка, находящегося в распоряжении ЖСК «Альфа» на основании договора аренды земель с Департаментом Городского имущества города Москвы, жителю, принявшему решение об оформлении аренды участка, необходимо, прежде всего, заключить с ЖСК «Альфа» соглашение об условиях изъятия этого участка из состава земель Кооператива. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением на имя Председателя правления ЖСК «Альфа». Заявление можно подать как в бумажном виде в офисе правления, так и в Сети интернет через личный кабинет жителя, расположенный по адресу lk.сайт.

Заключаемое между ЖСК «Альфа» и жителем соглашение об изъятии земельного участка из состава земель Кооператива подкрепляется выкопировкой из генерального плана участка Кооператива на изымаемый участок. В случае отсутствия указанной выкопировки у заявителя (являющейся одновременно приложением 1 к договору застройщика), заказать её изготовление можно одновременно с подачей заявления на подготовку вышеназванного соглашения.

Все дальнейшие действия, конечной целью которых является заключения договора долгосрочной аренды земельного участка, владелец дома вправе осуществлять как самостоятельно, так и через доверенное/уполномоченное им лицо.

Любая законная операция или сделка с недвижимостью, предметом которой является земельный участок, невозможна, если сведения об этом участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости и ему не присвоен государственный учетный номер (кадастровый номер). Без постановки земельного участка на государственный кадастровый учет невозможно и заключение договора аренды на него.

Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, этот объект нужно сначала сформировать (то есть создать, образовать как участок). Формирование земельного участка осуществляется путем оформления соответствующего межевого плана на данный участок. Межевой план - это пакет документов, в котором отражаются сведения или уточнения по земельному участку и содержит его основные характеристики, необходимые для постановки его на кадастровый учет. Подготовку межевого плана осуществляют специально аттестованные для этих целей кадастровые инженеры на основе договорных взаимоотношений.

Кадастровые инженеры производят комплекс межевых работ с целью установки фактических границ земельного участка, включая геодезические координаты участка. После проведения межевых работ сведения о земельном участке подаются в Департамент городского имущества города Москвы для подготовки и выпуска распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории в городе Москве. После выпуска данного распоряжения оформляется непосредственно межевой план для передачи в кадастровую палату города Москвы, которая, в свою очередь, на основании межевого плана осуществляет кадастровый учет и государственную регистрацию земельного участка. После завершения процесса регистрации земельного участка и его постановки на кадастровый учет в Департамент городского имущества города Москвы подается заявление об оказании государственной услуги по предоставлению земельного участка в аренду правообладателю здания, сооружения, расположенного на земельном участке.

Длительность процесса по предоставлению земельного участка в аренду, включающего весь комплекс вышеназванных мероприятий, исходя из сложившейся практики, составляет не менее 6-ти месяцев.

Юридические вопросы использования земли под многоквартирными домами являются достаточно сложными. Безусловно, это связано с тем фактом, что данная территория может быть только коллективной собственностью всех владельцев объекта. Больше всего проблем возникает с землей, прилегающей которой также могут владеть только все собственники строения.

I. Земля под новостройкой

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий - разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества .

II. Земля под «старыми» многоквартирными домами

1. Право на землевладение

В «старых» многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 1 марта 2005 года (дата введения нового Жилищного кодекса), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, безвозмездно переходит в общую долевую собственность, если:

▪ до даты вступления в силу нового ЖК РФ в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы;

▪ на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка;

▪ в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир (нежилых помещений) имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации.

2. Как приватизировать землю под многоквартирным домом

В остальных «старых» многоквартирных домах собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и часть прилегающей территории. Этот процесс сопряжен со следующими этапами:

▪ проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ);

▪ обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;

▪ обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;

▪ местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре, в результате чего он получает индивидуальные характеристики, позволяющие отличить себя от других земельных участков и выполнить качественную и экономическую оценку.

III. Приватизация придомовой территории

Данный процесс крайне сложен и не отрегулирован законодательно. Так, в частности, в Земельном кодексе и во всем российском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в подзаконных актах.

Одновременно Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством .

Де-юре размеры придомовой территории определяются в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следовательно, эта миссия в большинстве случаев оказывается возложенной на муниципальные власти, которые должны определять границы земельного участка в соответствии с местным градостроительным регламентом . Кроме того, при определении площади придомовой территории власти должны руководствоваться его естественными границами, а также границами соседних земельных участков.

Де-факто в Ростове нередко получается, что после приватизации земли под многоквартирным домом, часть двора остается в муниципальной собственности. Нередки случаи, когда на городской территории расположена относящаяся к многоквартирному дому детская площадка, в старых МКД без удобств зачастую на муниципальной земле стоят являющиеся общедолевым имуществом.

IV. Особенности пользования землей под многоквартирным домом и придомовой территорией

1. Коллективная собственность

После приватизации земля под многоквартирным домом и придомовая территория становятся общей собственностью всех владельцев МКД, пользоваться которой можно только коллективно. В связи с этим хотелось бы отметить ряд нюансов, с которыми могут столкнуться землевладельцы на различных жизненных этапах:

▪ согласно пункту 1 ст. 37 Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения;

▪ ни один из собственников жилья многоквартирного дома не может продать свою долю земли, относимой Жилищным кодексом РФ к общедолевому имуществу, другому собственнику, и уж тем более - стороннему лицу;

▪ при этом допускается продажа некоторых участков придомовой территории, не относимых законодательством к общедолевому имуществу. Иными словами, если впоследствии, например, собственник жилого или нежилого помещения первого этажа захочет изменить планировку своей квартиры и возвести пристройку, тем самым заняв часть придомовой земли, он может получить на это право, согласовав свои действия с каждым из домовладельцев. Для этого можно заключить с соседями договор аренды либо просто выкупить у них эту площадь;

▪ собственник первого этажа многоквартирного дома при согласии других собственников (см. пункт выше) может разместить на приватизированной придомовой территории небольшой приусадебный участок, арендовав территорию у соседей - как часто бывает в южнороссийских городах и поселках. Но он не сможет продать свою квартиру вместе с используемым приусадебным участком и уж тем более - продать участок отдельно от квартиры;

▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД - пропорционально своей доле.

2. Ограничение прохода посторонних

Подобно владельцам индивидуального домовладения, имеющим право оградить свой объект забором, участок, на котором расположен МКД, также может быть ограничен правом пользования других лиц - если это не ущемляет права последних. Соответственно, двор многоквартирного объекта также можно оградить забором через него невозможно пройти к другим строениям, улицам, паркам или скверам.

Одновременно собственники дома имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации .

Вопрос, кто же должен нести расходы по содержанию, уборке и благоустройству придомовой территории, на наш взгляд, полностью так и не решен. Как мы уже отмечали, Жилищный кодекс РФ относит к общедолевой собственности «элементы озеленения и благоустройства», расходы по содержанию оных должны входить в тариф на

Но на чьи плечи ложится содержание остальных площадей придомовой территории, официально принадлежащей собственникам жилья, пока не ясно.

V. Налог на землю под многоквартирным домом

Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для каждого налогоплательщика будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам .

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 388), налогоплательщиками признаются организации и физ. лица, обладающие:

• земельными участками на праве собственности;
• правом постоянного (бессрочного) пользования;
• правом пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база земельного участка (там же, ст. 360) определяется как его кадастровая стоимость, которая в свою очередь оценивается государством на основании анализа рыночной стоимости различных участков (в Ростове - определяется органами Роснедвижимости).

Годовая сумма земельного налога рассчитывается
по следующей формуле:

ЗН = Кст x Сн x Квл х Дзу

ЗН - земельный налог;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Сн - ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%;

Квл - коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

1. Земельные участки единого института развития могут быть переданы в безвозмездное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 настоящей статьи, в соответствии с регулирующими деятельность таких кооперативов федеральными законами с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Земельные участки единого института развития передаются кооперативам в безвозмездное пользование для строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие ч. 3 ст. 16.5 (в ред. ФЗ от 23.07.2013 N 239-ФЗ) распространяется

3. Граждане, указанные в части 4 настоящей статьи, имеют право на однократное включение в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, которому передается земельный участок единого института развития в соответствии с настоящим Федеральным законом, и однократное вступление в члены такого кооператива, за исключением случая, предусмотренного частью 3.1 настоящей статьи. В случае, если граждане, указанные в части 4 настоящей статьи, являются членами жилищно-строительного кооператива, которому в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в безвозмездное пользование, не допускается включение указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в соответствии с настоящим Федеральным законом в члены этого кооператива.

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие ч. 3.1 ст. 16.5 (в ред. ФЗ от 23.07.2013 N 239-ФЗ) распространяется на граждан, исключенных из списков лиц, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, и (или) которые прекратили членство в кооперативе до 24.07.2013.

3.1. Граждане, исключенные из списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, и (или) прекратившие членство в кооперативе до приобретения ими права собственности на жилые помещения или права собственности на земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, сохраняют право на включение в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, и (или) вступление в члены кооператива в случае, если такие граждане относятся к категориям граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, и соответствуют основаниям включения в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, в соответствии с настоящей статьей. Граждане, являющиеся членами кооператива, при исключении их из списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива в соответствии с настоящей статьей, в случае возникновения оснований для исключения их из указанных списков после вступления в члены кооператива сохраняют право на приобретение ими права собственности на жилые помещения или права собственности на земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.2. Не допускаются включение граждан, которые реализовали свое право на приобретение права собственности на жилые помещения или права собственности на земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, в соответствии с частью 3.1 настоящей статьи, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, и (или) вступление таких граждан в члены кооператива.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В целях настоящего Федерального закона Правительство Российской Федерации определяет категории граждан из числа лиц, которые замещают должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу, государственную службу иных видов, устанавливаемых федеральными законами, и (или) для которых работа в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных организациях, государственных академиях наук, государственных учреждениях, входящих в структуру Российской академии наук, организациях оборонно-промышленного комплекса, сведения о которых включены в сводный реестр таких организаций, организаций, указанных в части 6.1-3 статьи 11 настоящего Федерального закона, является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооперативов, предусмотренных настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан, а также граждан, имеющих трех и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов. Категории граждан из числа лиц, для которых работа в учреждениях и организациях, указанных в части 6.6 статьи 11 настоящего Федерального закона, является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива (за исключением граждан, имеющих трех и более детей), и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого кооператива, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, утверждаются федеральными государственными органами, органами управления государственных академий наук, научных организаций, которым присвоен статус государственных научных центров, и федеральных государственных образовательных организаций, опубликовываются в официальных средствах массовой информации соответствующего федерального государственного органа, органа управления государственной академии наук и размещаются на официальных сайтах этих органов и академий в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, создаваемого из числа работников учреждений и организаций, указанных в части 6.6 статьи 11 настоящего Федерального закона, утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и размещаются на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, создаваемого из числа работников организаций оборонно-промышленного комплекса, сведения о которых включены в сводный реестр таких организаций, утверждаются указанными в пунктах 1 - 4 части 6.12 статьи 11 настоящего Федерального закона и уполномоченными на обращение в единый институт развития с ходатайствами федеральными органами исполнительной власти, органами управления государственных академий наук и размещаются на официальных сайтах указанных органов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Указанные в настоящей части правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, могут содержать очередность включения граждан в такие списки. Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, создаваемого в соответствии с частью 6.1-3 статьи 11 настоящего Федерального закона, утверждаются указанными в части 6.1-3 статьи 11 настоящего Федерального закона организациями и размещаются на официальных сайтах указанных организаций в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Типовой устав жилищно-строительного кооператива, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан, указанных в части 4 настоящей статьи, и соответствует условиям, установленным настоящей статьей, утверждается Правительством Российской Федерации.

5.2. В случае подачи гражданином, имеющим трех и более детей, заявления о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, в орган местного самоуправления по месту жительства такого гражданина в целях включения в указанный список применяются утвержденные органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с настоящей статьей правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

6. Количество членов кооператива не должно превышать количество создаваемых на земельном участке единого института развития и предназначенных для проживания одной семьи жилых помещений, указанное в ходатайстве, направленном в единый институт развития в соответствии с частью 6.1 статьи 11

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Учредительные документы кооператива должны содержать следующие положения:

1) членами кооператива могут являться только граждане;

2) один пай соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения;

3) одному члену кооператива предоставлено право владения только одним паем;

4) запрет на передачу пая членом кооператива до даты регистрации права собственности такого члена кооператива на жилое помещение, за исключением случая наследования пая;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов;

6) в случае прекращения членства в кооперативе в связи с выходом или исключением члена кооператива из кооператива, в результате которого появляется возможность вступления в него новых членов, право на вступление в кооператив возникает только у граждан, указанных в части 4 настоящей статьи;

7) в случае приобретения у члена кооператива пая самим кооперативом распоряжение таким паем возможно только путем его передачи гражданам, указанным в части 4 настоящей статьи;

8) строительство многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу, как цель деятельности кооператива.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В случае, если кооператив создан в целях строительства объектов индивидуального жилищного строительства, учредительные документы кооператива наряду с положениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, также могут содержать положение о том, что члены кооператива вправе осуществить самостоятельно строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

9. Учредительные документы кооператива должны быть опубликованы в официальных средствах массовой информации соответствующего федерального государственного органа, государственной академии наук и размещены на официальном сайте указанного органа или официальном сайте академии наук в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Учредительные документы кооператива, создаваемого из числа работников учреждений, указанных в части 6.6 статьи 11 настоящего Федерального закона, должны быть опубликованы в официальных средствах массовой информации, определенных высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, и размещены на официальном сайте соответственно субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Учредительные документы кооператива, создаваемого из числа работников организаций оборонно-промышленного комплекса, сведения о которых включены в сводный реестр таких организаций, должны быть размещены на официальных сайтах федеральных органов исполнительной власти, указанных в пунктах 1 , и 4 части 6.12 статьи 11 настоящего Федерального закона, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", учредительные документы кооператива, создаваемого из числа работников организаций, указанных в части 6.1-3 статьи 11 настоящего Федерального закона, должны быть размещены на официальных сайтах таких организаций в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Земельные участки единого института развития могут быть переданы в безвозмездное пользование кооперативу при условии, что ранее такому кооперативу:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) не передавался или не предоставлялся земельный участок единого института развития для жилищного строительства в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением случаев передачи или предоставления дополнительно земельных участков единого института развития ранее созданным кооперативам в случае увеличения количества членов таких кооперативов. При этом дополнительно переданные или предоставленные земельные участки должны быть расположены в границах населенного пункта, на территории которого находится ранее предоставленный такому кооперативу земельный участок;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) не передавался или не предоставлялся земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в случаях, предусмотренных федеральным законом, за исключением случаев передачи или предоставления дополнительно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ранее созданным кооперативам в случае увеличения количества членов таких кооперативов. При этом дополнительно переданные или предоставленные земельные участки должны быть расположены в границах населенного пункта, на территории которого находится ранее предоставленный такому кооперативу земельный участок.

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Земельные участки единого института развития, предназначенные для размещения многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры, передаются кооперативам в безвозмездное пользование на срок осуществления жилищного строительства. При этом земельные участки, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры в соответствии с предусмотренными проектами планировки территории в границах этих земельных участков параметрами планируемого строительства систем социального и транспортного обслуживания, необходимых для развития данной территории, подлежат безвозмездной передаче в собственность муниципального образования или в собственность субъекта Российской Федерации, в границах которых расположены такие земельные участки, в порядке, предусмотренном частями 4 и 5 статьи 16.3 настоящего Федерального закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Направление предложения о заключении договора безвозмездного пользования земельным участком единого института развития в жилищной сфере кооперативу осуществляется в течение одного месяца с даты принятия единым институтом развития в жилищной сфере решения о передаче земельного участка в безвозмездное пользование кооперативу.

(см. текст в предыдущей редакции)

12.1. В договоре безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, заключаемом с кооперативом, единым институтом развития может быть установлена максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади многоквартирного дома, если этим договором предусмотрено строительство многоквартирного дома.

(см. текст в предыдущей редакции)

13. Кооператив не вправе передавать свои права и обязанности по договору безвозмездного пользования земельным участком единого института развития третьему лицу.

(см. текст в предыдущей редакции)

13.1. Кооператив уведомляет единый институт развития о получении разрешения на строительство либо уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (далее - уведомление о соответствии планируемого к строительству объекта индивидуального жилищного строительства) в отношении предусмотренных договором безвозмездного пользования многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельных участков, переданных в безвозмездное пользование кооперативу, с приложением нотариально удостоверенной копии таких разрешения или уведомления.

(см. текст в предыдущей редакции)

14. Единый институт развития, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены земельные участки, переданные в соответствии с настоящим Федеральным законом в безвозмездное пользование кооперативам, вправе оказывать содействие в подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка.

(см. текст в предыдущей редакции)

15. Договор безвозмездного пользования кооператива земельным участком единого института развития может быть досрочно расторгнут, и право кооператива безвозмездного пользования земельным участком единого института развития может быть досрочно прекращено судом по заявлению единого института развития в случае неиспользования земельного участка для целей строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу, в течение трех лет со дня заключения между кооперативом и единым институтом развития договора безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

(см. текст в предыдущей редакции)

15.1. Единый институт развития вправе отказаться от договора (исполнения договора) безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития в случаях:

1) если кооперативом в течение трех лет со дня заключения между кооперативом и единым институтом развития договора безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития не исполнена предусмотренная частью 13.1 настоящей статьи обязанность;

2) использования земельного участка, переданного кооперативу в безвозмездное пользование, для строительства объектов, не предусмотренных договором безвозмездного пользования.

15.2. В указанных в части 15.1 настоящей статьи случаях договор безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития считается расторгнутым с момента получения кооперативом уведомления единого института развития об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития.

16. Приобретение прав на земельные участки единого института развития, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется в порядке, установленном статьей 16.4 настоящего Федерального закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

17. С даты уведомления единого института развития кооперативом о вводе в эксплуатацию или о получении уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (далее - уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства) в отношении жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных на земельных участках единого института развития, и представления кооперативом единому институту развития сведений о распределении образованных земельных участков единого института развития между членами кооператива единый институт развития осуществляет:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездную передачу образованных земельных участков единого института развития, занятых жилыми домами, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, в собственность граждан, являющихся членами кооператива;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) безвозмездную передачу образованных земельных участков единого института развития, предназначенных для размещения объектов инженерной инфраструктуры или занятых ими, в собственность кооператива.

(см. текст в предыдущей редакции)

18. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, органы государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления муниципального образования на основании письменного запроса кооператива вправе передавать ему безвозмездно архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства (право их использования).

(см. текст в предыдущей редакции)

19. Реорганизация кооператива, включая его реорганизацию в целях обеспечения содержания построенных на земельных участках единого института развития многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, ликвидация кооператива осуществляются в порядке, установленном регулирующими деятельность такого кооператива федеральными законами, с учетом особенностей, которые предусмотрены учредительными документами такого кооператива в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

20. В случае, если в течение одного года со дня принятия решения, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 12 настоящего Федерального закона и содержащего поручение в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, земельный участок единого института развития не передан в безвозмездное пользование кооперативу в связи с тем, что соответствующий кооператив не создан или не удовлетворяет условиям, установленным настоящей статьей, либо в связи с тем, что с кооперативом не подписан договор безвозмездного пользования земельным участком единого института развития, единый институт развития вправе распорядиться таким земельным участком иными способами, предусмотренными частью 1 статьи 12.2 настоящего Федерального закона.

(см. текст в предыдущей редакции)

21. В целях жилищного строительства и (или) строительства объектов инженерной инфраструктуры кооператив самостоятельно или с привлечением технического заказчика заключает с учетом положений, предусмотренных частями 27 , и настоящей статьи, договор на строительство жилья и (или) строительство объектов инженерной инфраструктуры (далее - договор строительного подряда) с лицом, которое соответствует установленным частью 26

(см. текст в предыдущей редакции)

22. Кооператив с учетом положений, предусмотренных частью 27 настоящей статьи, заключает договор на осуществление функций технического заказчика с лицом, которое соответствует установленным частью 25 настоящей статьи требованиям.

23. В случае, если договор строительного подряда с генеральным подрядчиком или подрядчиком заключается техническим заказчиком, такой договор заключается с учетом положений части 21 настоящей статьи.

25. В случае заключения кооперативом договора на осуществление функций технического заказчика к лицу, с которым кооператив заключает такой договор, предъявляются следующие обязательные требования:

1) наличие у указанного лица опыта работы в качестве технического заказчика при условии, что совокупная общая площадь объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию с участием указанного лица в качестве технического заказчика за последние три года, предшествующие дате предоставления кооперативу указанным лицом документов, предусмотренных частью 28 настоящей статьи, составляет не менее чем общая площадь многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), предусмотренная проектом такого договора;

(см. текст в предыдущей редакции)

26. При заключении кооперативом или техническим заказчиком договора строительного подряда к лицу, с которым заключается такой договор, устанавливаются следующие обязательные требования:

1) наличие у указанного лица опыта работы в качестве лица, осуществляющего строительство, при условии, что совокупная общая площадь объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию с участием указанного лица в качестве генерального подрядчика, подрядчика по договору строительного подряда на строительство этих объектов за последние три года, предшествующие дате предоставления кооперативу указанным лицом документов, предусмотренных

Федеральный фонд развития жилищного строительства (Фонд РЖС) полностью определился с механизмом передачи земельных участков жилищно-строительным кооперативам, создаваемым из числа отдельных категорий граждан. Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев, который имеет непосредственное отношение к созданию пилотного ЖСК на земельном участке Фонда РЖС в Каинской Заимке, рассказал РИА Новости о порядке создания кооператива, выделения земли, строительстве жилья и других практических тонкостях.

Процесс создания таких ЖСК и передачи им земли регулируется федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и принятыми в соответствии с ним постановлениями Правительства Российской Федерации об утверждении перечня категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, и об утверждении типового устава ЖСК.

Отдельные категории граждан, перечень которых определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, могут рассчитывать на безвозмездное предоставление земельных участков площадью до 10 соток для строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов, а под возведение таунхаусов - на участках до 4 соток.

Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и таунхаусов составляет не более 150 квадратных метров. Рекомендуемые минимальные площади жилых помещений коттеджей и таунхаусов составляют не менее 14 квадратных метров общей жилой комнаты, спальни площадью не менее 10 квадратных метров и кухни минимум на 8 квадратных метров.

Также закон допускает строительство таким кооперативом многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Право имеющие

Впрочем, в такой кооператив может вступить не каждый гражданин - ведь данный ЖСК должен на 100% состоять из лиц, удовлетворяющих требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, а в категорию избранных попадает далеко не каждый госслужащий или научный работник. Поэтому если земельный участок большой, а членов кооператива набралось маловато, то землю придется разделить на две части, выделив подходящий по размеру участок. Либо можно попробовать “добрать” потенциальных участников из других категорий, прописанных в постановлении, создав впоследствии совместный кооператив. Например, РАН может пригласить в кооператив работников вузов.

Согласно постановлению создать жилищно-строительный кооператив могут:

- работники ФГУПов, являющихся научными организациями, федеральных государственных учреждений, а также государственных научных центров;

- военнослужащие, проходящие военную службу по контракту,

- молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет), научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им (за исключением организаций социальной сферы), является основным местом работы,

- научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала),

- научно-педагогические работники федеральных государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования;

- федеральные государственные гражданские служащие;

- работники федеральных государственных общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и культуры;

- граждане до 35 лет из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей от одного ребенка,

- граждане из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей трех и более детей.

Кроме того, членами кооперативов могут стать работники учреждений, находящихся в ведении субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. Это работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры. Для указанных категорий граждан требования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

- наличие определенного стажа работы (семь лет для инженерно-технических работников и пять лет для всех иных категорий, три года для федеральных государственных гражданских служащих),

Важно отметить, что это самые важные требования, а степень и возраст не важны. Наличие научной степени и определенного возраста учитывается только для вступления в кооператив молодых ученых (кандидатов наук в возрасте до 35 лет и докторов наук в возрасте до 40 лет). Причем для работников РАН стаж засчитывается либо научный, либо инженерно-технический, а вот наличие смешанного стажа, который имеется у многих молодых ученых не проходит.

- отсутствие земельного участка, предоставленного государством для индивидуального жилищного строительства после вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (за исключением молодых ученых),

- признание гражданина нуждающимся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса РФ
Однако последний критерий применяется только в случае подачи в Фонд РЖС ходатайства об отборе земельных участков из участков, находящихся в федеральной собственности или собственности фонда.

Дело в том, что закон предусматривает два вида ходатайств, которые могут быть направлены в Фонд РЖС организациями в целях передачи земельных участков кооперативам, создаваемым из работников этих организаций.

Первый вариант - когда организация ходатайствует о передаче кооперативу своего собственного земельного участка. Этот тип ходатайства не предусматривает признание членов создаваемого кооператива, нуждающимся в жилых помещениях.

Причем при подаче в фонд ходатайства о передаче земельного участка кооперативу в отношении земельного участка, предоставленного иному федеральному органу исполнительной власти, иным федеральным организациям либо составляющего казну РФ, критерий признания нуждаемости в жилых помещениях применяться также не будет.

Второй вариант ходатайства - об отборе Фондом РЖС земельного участка из земель, находящихся в федеральной собственности, или в собственности фонда в целях последующей передачи кооперативу в случае отсутствия у организации земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства. В этом случае члены кооператива должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Порядок рассмотрения ходатайств предусматривает и возможность подачи совместного ходатайства несколькими федеральными государственными органами. Критерий признания гражданина нуждающимся в жилых помещениях при создании такого совместного кооператива также применяться не будет.

Кроме того, до 31 декабря 2013 года включительно для вступления в члены кооперативов необходимо учитывать требования к виду деятельности организации, работники которой претендуют на вступление в члены ЖСК. До указанной даты в кооперативы смогут вступать работники следующих организаций:

- научных организаций, признанных научными организациями-лидерами;

- федеральных высших учебных организаций, которые осуществляют подготовку кадров по специальностям, соответствующим приоритетным направлениям модернизации и технологического развития экономики России,

- иных организаций, осуществляющих реализацию приоритетных направлений развития науки, технологий и техники и иные виды деятельности по перечню критических технологий, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 7 августа 2011 г. № 899.

К сожалению, иные сотрудники РАН - административно-управленческий персонал (бухгалтерия, канцелярия, юристы, секретари, заместители директоров по общим вопросам и т.п.), работники социальной сферы (детские сады, больницы) - не могут стать членами кооперативов.

Порядок обращения

Кооператив можно начинать создавать и “сверху” и “снизу” - руководство организации может сказать обратиться к работникам - давайте делать организовывать ЖСК и начать собирать людей. Однако и сами работники могут (например, через профсоюз или советы научной молодежи) обратиться к руководству с данной инициативой. Если земля, находящаяся, например, в ведении РАН, есть, и в ближайшем будущем нет планов на ее использование, то никаких проблем с выходом на Фонд РЖС нет. Такая ситуация сложилась на практике в Красноярске и Томске.

Дальше все начинается со списков - делается рассылка с анкетой и определяется количество потенциальных участников и типов жилья. Правление возникает на поздней стадии, когда уже создан сам кооператив. Оно выбирается на общем собрании голосованием, но большую работу нужно проводить и до создания кооператива. Практически это означает, что создается некая инициативная рабочая группа из будущих потенциальных участников. Эта группа плотно работает и с Фондом, и с руководством. Она никак юридически не закреплена. Ее члены являются потенциальными членами будущего правления.

В итоге организации обращаются в Фонд с ходатайствами о передаче земельных участков в целях их последующей передачи кооперативам. В таких ходатайствах должны быть указаны - сведения о земельном участке, предполагаемый тип жилой застройки, сведения о потребности в жилых помещениях с числа граждан, претендующих на вступление в кооператив.

В случае отсутствия у федеральных организаций земельных участков, которые могут быть переданы кооперативу, в Фонд РЖС могут быть поданы ходатайства об отборе земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Ходатайство об отборе таких земельных участков должно содержать:

- сведения о земельных участках федеральной организации, работники которой претендуют на вступление в члены кооператива,

- сведения о планируемых вариантах местоположения земельного участка с указанием субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в границах которого должен быть расположен земельный участок, и ориентировочной площади земельного участка,

- предполагаемый тип жилой застройки,

- сведения о потребности в жилых помещениях с указанием количества граждан, включенных в списки претендующих на вступление в члены кооператива лиц.

В случае отсутствия земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Фонд РЖС вправе осуществлять отбор земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности Фонда.
Передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Фонда РЖС, осуществляется в общем порядке, предусмотренном федеральным законом номер 161. Предложение Фонда РЖС об использовании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в целях их безвозмездной передачи кооперативам утверждается попечительским советом Фонда РЖС. При этом такое предложение может содержать указание на необходимость образования земельных участков из земельных участков, предоставленных федеральным организациям или составляющих казну Российской Федерации, в целях передачи образованного земельного участка в безвозмездное срочное пользование кооперативу.

Порядок строительства

Законом допускается возможность осуществления жилищного строительства самим кооперативом и гражданином, являющимся членом кооператива, самостоятельно.

Учредительные документы кооператива должны соответствовать требованиям, предусмотренным федеральным законом номер 161, а также требованиям типового устава кооператива, утвержденного постановлением правительства РФ номер 558 от 6 июня 2012 года.

В случае если кооператив создан в целях строительства жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, учредительные документы кооператива могут содержать положение о том, что члены кооператива вправе самостоятельно осуществить строительство жилья.

Земельный участок Фонда РЖС на основании заявления кооператива первоначально передается в безвозмездное срочное пользование кооперативу. После принятия попечительским советом фонда решения о передаче кооперативу земельного участка для заключения договора безвозмездного срочного пользования кооператив должен представить в Фонд РЖС документы, подтверждающие оплату не менее 30% от суммы всех паевых взносов.

Сумма таких взносов определяется исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения, устанавливаемой Минрегионом России в соответствующем субъекте страны.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда РЖС заключается на срок:

Осуществления жилищного строительства кооперативом (если видом деятельности кооперативов выбрано обеспечение строительства самим кооперативом)

Утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета земельных участков Фонда РЖС(в случае, если видом деятельности кооператива выбрано лишь строительство объектов инфраструктуры, а строительство объектов индивидуального жилищного строительства будет обеспечиваться членами кооператива самостоятельно).

В случае строительства кооперативом многоквартирного дома после уведомления Фонда РЖС кооперативом о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома фонд осуществляет отказ от права собственности на данный земельный участок.

В случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, безвозмездно передаются:

1) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами инженерной инфраструктуры, - в собственность кооператива,

2) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива.

В случае строительства объектов индивидуального жилищного строительства, членами кооператива самостоятельно, безвозмездно передаются:

1) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива,

2) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов инфраструктуры, - в собственность кооператива.

Решение о передаче земельных участков Фонда РЖС в собственность кооператива или членов кооператива также принимаются попечительским советом фонда после утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета образованных земельных участков фонда.

Следует учитывать, что если в течение одного года со дня принятия решения о передаче земельный участок не передан кооперативу в связи с тем, что кооператив не создан или не удовлетворяет условиям закона, то фонд вправе распорядиться таким земельным участком иными способами.

Помимо бесплатного предоставления земельных участков кооперативу Фонд РЖС может оказать содействие в подключении многоквартирных домов, жилых домов к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом строительство объектов инфраструктуры в границах земельных участков, предоставленных кооперативам, будут обеспечивать кооперативы. Также фонд может безвозмездно предоставить права на использование ряда архитектурных проектов и проектной документации по объектам жилищного строительства.

Итоги и выводы

В итоге от граждан требуется не так уж много - при наличии подходящего участка необходимо принять на уровне руководства принципиальное решение о создании кооператива, потратить примерно месяц на анкетирование (сбор информации о потенциальных участниках), обратиться в Фонд с ходатайством. Фонд потратит на анализ ходатайства и изъятие земли еще примерно один-два месяца. Если нужно, то также изменит статус земли - переведет в территории “для жилищного строительства”, или присоединит к ближайшему населенному пункту.

Возможно, понадобится дополнительное межевание и проектирование, проведение общественных слушаний. Это все может быть сделано достаточно оперативно (если планируется строительство одного дома), или занять много времени, особенно если на территории есть проблемы - несогласные жители, объекты гражданской обороны и другие сюрпризы. В целом это все может занять от трех месяцев до года, а при социально напряженных ситуациях еще больше.

После решения Фонда по ходатайству еще месяц займет создание кооператива. Потом может уйти еще примерно три месяца, чтобы собрать 30% от стоимости жилья, рассчитанной по цене Минрегиона (это требование ФЗ №161 для заключения договора безвозмездного срочного пользования между кооперативом и Фондом), а затем можно получать землю и строится.

Еще могут возникнуть сложности с инфраструктурой. Если “внутри” участка ее будет делать кооператив, то “внешняя” - вопрос не простой. Необходимо привлекать возможности региона и федерального центра, монополий.

ЖСК может самостоятельно выбрать подрядчика, который будет осуществлять строительство и проектирование. Думаю, что тут следует исходить из соотношения цены и качества.

Важно отметить, что земля в Академгородках обычно дорогая, а предоставляемые участки находятся относительно недалеко от институтов. Однако экономия достигается не только за счет земли - Фонд бесплатно предоставляет ЖСК типовые проекты домов из своей базы (экономия от 100 до 200 тысяч рублей), помогает с подключением к «внешней» инфраструктуре.

Также в 2012 году молодым ученым Сибирского отделения РАН предоставляется субсидия от Фонда в размере 30% от стоимости пая, но не более стоимости 33 квадратных метров жилья, рассчитанных по Минрегиону (это в среднем по РФ около 30 тысяч квадратных рублей за «квадрат», что в итоге может составить почти 1 миллион рублей). С 2013 года эту субсидию будет предположительно выплачивать Минрегион. Кроме того, для участников подобных проектов разработан специальный кредитный продукт от Сбербанка, особенностью которого являются небольшие проценты по кредиту при условии, что кредит выдается под залог имеющегося жилья или под поручительство третьих лиц и наличии зарплатного проекта в Сбербанке.

Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев

Может ли член кооператива внести свой паевой взнос земельным участком, на котором в дальнейшем будет вестись строительство, либо другим материальным активом? При принятии на 08 счет этого земельного актива ЖСК,кто будет платить налог на землю? Какие налоговые последствия?Как правильно оформить внесение пая в неденежной форме?

В статье 110 Жилищного кодекса РФ сказано, что члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительный кооператив относится к числу потребительских кооперативов и является некоммерческой организацией (п. 4 ст. 110 ЖК РФ, п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ).

При этом, размер паевых и вступительных взносов, условия и порядок их внесения в обязательном порядке устанавливаются уставом жилищно-строительного кооператива (п. 1 ст. 113, п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Это могут быть и объекты в натуральной форме, в том числе земельный участок.

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за помещение, предоставленное кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом ъ право собственности возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Таким образом, с даты передачи земельного участка в качестве пая гражданин лишается на него права. Но приобретает право требовать от кооператива получения соответствующих помещений (ия) в строящимся объекте.

Земельный налог по земельному участку после перехода права собственности на него к ЖСК уплачивает НКО.

Порядок оформление неденежного пая в случае передачи имущества устанавливается внутренними документами кооператива и законодательством не регламентированы.

На иные налоговые обязательства поступление имущество от пайщика никак не влияет.